長期修繕計画とは

建物（マンション）の老朽化を防ぎ、建物の維持管理をしていくためには、適切な保全が不可欠です。保全には、日常管理の中で行う「事後保全」のほか、効率的かつ合理的に建物の性能を維持するために行う「予防保全」があります。

そして、この「予防保全」にあたるものが長期修繕計画で、「いつどのような修繕を実施するのがよいか」「どの程度の予算を必要とするか」を見込み、計画します。

（長期修繕計画）

• 適切な時期に修繕を実施するために立てる計画
• 30年先までの予測を策定するのが望ましい
• 5年程度を目途に見直しをするのが望ましい

また、この長期修繕計画を基準にして、「1世帯当たり毎月いくらの修繕積立金を拠出すればいいのか」を算出する積算根拠となるため、長期の資金計画を立てる重要資料となります。

利益相反関係に注意が必要

管理組合の味方であるはずの管理会社や設計事務所はサプライヤー（提供者）としての一面もあわせ持つため、どうしても「工事費が高い方がいい」と考える傾向にあります。このため、無駄な管理・工事支出をなくしたい管理組合との間には利益相反の関係が成り立ちます。

管理会社などが「長期修繕計画の値上げが必要です」と言ってくることも多いと思いますが、管理組合が本当にしなければならないのは、「まずは無駄な支出をなくすこと」。当たり前ですよね。

管理委託費を下げて「黒字化」

管理委託費を見直し適正化（管理委託費の削減）することで、赤字の計画が黒字になるケースもあります。中には管理委託費が3割も下がるマンションもあり、最大で58％下がった経験もあると言います（マンション管理コンサルタント談）。

管理委託費を適正化（削減）し、修繕積立金の値上げを抑えることで、良好な長期修繕計画に生まれ変わることもできます。

適正な管理委託費を知るには？

「テキカン」シミュレーションなら、9つの項目を入力するだけで、管理適正額が無料で、簡単に確認できます。

実績のあるコンサルタントはとても忙しく、コンサルティング報酬も安くはありません。そこで、今、お願いしている管理会社の管理委託費が世間的な相場と同じなのか、高いのか、それとも安いのか。ぜひ一度検証をしてみてください。 気になった業務については、実際に業者からの見積もりを取ることもできます。